4. Signe ton bail et réalise l’état des lieux

Ça y est ! Tu vas enfin avoir tes clés !

La signature du bail, le dépôt de caution et l’état des lieux… Comment ça se passe ?

Le contrat de bail.

Le contrat , ou bail, de location est un préalable indispensable à toute location d’un logement vide ou meublé. Il lie le propriétaire, ou son bailleur, à son locataire et fixe les droits et les obligations de chacun. Notez que depuis le 1er août 2015, le contrat de location doit être conforme à un contrat type mis en place par décret. Sa signature ne nécessite pas la présence d’un notaire et peut avoir lieu dans le logement concerné, dans les locaux d’une agence immobilière ou dans un lieu neutre, comme un café.

Conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit comporter une liste obligatoire d’informations sur le logement et sur les conditions de sa location. Il doit préciser notamment la date de prise d’effet et sa durée, la superficie du logement, le montant du loyer et celui du dépôt de garantie. Le bailleur doit également joindre au bail les diagnostics immobiliers obligatoires. Pour un logement loué vide, le bail court généralement sur 3 ans. Dans le cas d’un logement loué meublé, vous signerez soit un contrat d’un an renouvelable, soit un contrat étudiant de 9 mois.

La date de signature ne correspond pas nécessairement à la date d’entrée dans les lieux. Ce décalage laisse au locataire le temps d’obtenir un contrat d’assurance habitation dont il fournira l’attestation au propriétaire au moment de la remise des clefs et de l’état des lieux. En principe, le propriétaire peut exiger le versement du dépôt de garantie dès la signature du bail et l’encaisser immédiatement. Avant de vous rendre à la signature, préparez donc votre chéquier et assurez-vous que votre compte soit suffisamment approvisionné.

Les situations particulières

Le bail mobilité

Le bail en cas de colocation

La caution ou dépôt de garantie.

Il est d’usage, dans le cadre de la location d’un logement, que le propriétaire demande à son locataire de lui verser un dépôt de garantie. Son montant varie d’un type de contrat à l’autre, mais il ne peut excéder un certain seuil défini par la loi. Cette somme permet en principe au propriétaire de faire face aux impayés ou aux dommages éventuels causés par le locataire. Le dépôt de garantie est restitué au locataire à l’échéance du bail, déduction faite des sommes qu’il devrait encore au propriétaire.

Si le logement est loué vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Ce plafond passe à deux mois de loyers hors charges pour le location d’un logement meublé. En revanche, en ce qui concerne les locations saisonnières ou la location d’une résidence secondaire, le bailleur fixe librement le montant du dépôt de garantie. Il représente généralement 20 à 30% du montant total du loyer pour la période concernée. Ce pourcentage peut encore grimper si le bien bénéficie d’un équipement de grand standing.

L’état des lieux.

Après votre première visite et avant d’emménager dans votre nouveau logement, vous devez systématiquement procéder à un état des lieux d’entrée. C’est une procédure obligatoire, encadrée par la loi, qui concerne les locations à l’année, en vide ou en meublé, comme les locations saisonnières. L’état des lieux doit être consigné par écrit et présenter une description précise de l’état du logement et de ses équipements, pièce par pièce, du sol au plafond. À la fin du bail, un état des lieux de sortie permettra de déterminer si le logement a subi des dégradations pendant que vous l’occupiez.

Le propriétaire et le locataire, ou leurs représentants, doivent procéder ensemble à l’état des lieux, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. En cas de litige ou d’incapacité à s’entendre sur un point particulier, il est possible de faire intervenir un huissier de justice. Dans ce cas, les frais engendrés devront être partagés entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux doit être rédigé en 2 exemplaires, signé par les deux parties et être immédiatement suivi de la remise des clefs.

La forme du document doit permettre de comparer facilement l’état du logement constaté à l’entrée des lieux et à la sortie. Pour cela, vous devez établir l’état des lieux sur un document unique, avec pièce par pièce une colonne « entrée » et une colonne « sortie », ou bien utiliser deux documents distincts ayant une présentation identique. Afin d’évaluer précisément l’état du logement et de ses équipements, le bailleur et le locataire peuvent convenir ensemble d’utiliser une grille de vétusté.